غالبا ما يبدأ امتلاك المنزل بصورة جذابة لمشروع جديد، أو زيارة لشقة نموذجية مطروحة للبيع على الخريطة، ثم تتحول هذه الرغبة إلى التزام مالي يمتد سنوات طويلة خصوصا مع التوسع في طرح برامج التمويل السكني في مملكة البحرين. وبين الصورة وتسلم المفتاح، يحتاج المشتري إلى معرفة ما يحمي أمواله وحقوقه إذا اختلف التنفيذ عما توقعه من مواصفات قد تم الاتفاق عليها مسبقا. ولهذا أحاط قانون تنظيم القطاع العقاري البحريني، الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017، البيع على الخريطة بضمانات ترافق مراحل المشروع.
وتتضح هذه الحماية في ثلاث مراحل ينبغي لكل مشتري عقار تحت الإنشاء الانتباه إليها.
قبل التعاقد تعرف على المشروع والمطور
تبدأ الخطوة الأولى بالتحقق من ترخيص المطور وترخيص مشروع البيع على الخريطة لدى مؤسسة التنظيم العقاري، فوجود اسم تجاري أو إعلان للمشروع لا يغني عن التحقق من الترخيص اللازم، كذلك الاطلاع على سجل المطور من المشاريع المنجزة يعطي تصورا واضحا عن مدى وإمكانيات المطور العقاري من تنفيذ المشروع وفقا للعقد، ثم تأتي قراءة العقد والمستندات التي تحدد حقيقة الوحدة العقارية وموقعها، ومساحتها، ومخططاتها، وحقوقها في الأجزاء المشتركة، وقيمة الاشتراكات المتوقعة. وفي إرشادات المؤسسة لمشتري الشقق على الخريطة، تبرز مرحلة الحجز بوصفها فرصة للاطلاع على المعلومات قبل الانتقال إلى عقد البيع الملزم.
وعمليًا، ينصح بمراجعة موعد التسليم وجدول الدفعات وشروط التعديل والفسخ، وتثبيت المواصفات المؤثرة في قرار الشراء ضمن المستندات التعاقدية. فالموقف أو الخدمات التي جذبت المشتري يستحق وضوحا يوازي أهمية الثمن. وعقب التعاقد، ينبغي متابعة قيد عقد البيع في السجل المختص، والحصول على ما يثبت ذلك.
أثناء البناء: ما الذي يجوز تغييره
يمثل حساب الضمان أحد أهم وسائل حماية أموال المشترين في عقود البيع تحت الإنشاء إذ تُودع فيه دفعات المشروع وفق التنظيم المقرر، ويخصص للصرف على أغراض إنشائه وتنفيذه وإدارته. كما يحظر القانون الحجز على أمواله لصالح دائني المطور. وهذه حماية مهمة ينبغي للمشتري التأكد من تطبيقها عند السداد، مع الاحتفاظ بمستندات كل دفعة.
وتظل متابعة تقدم الأعمال ضرورة عملية. فعلى المشتري مقارنة طلبات السداد بالجدول المعتمد ومستندات استحقاق الدفعات، وتوثيق المراسلات المتعلقة بالتأخير أو تغيير المواصفات.
وقد ألزمت المادة (30) من قانون تنظيم القطاع العقاري في مملكة البحرين المطور بالتنفيذ وفق التصاميم والمستندات المعتمدة، وقيّدت التعديلات الجوهرية بظروف وأسباب وموافقات محددة، مع حفظ حق المشتري في التعويض أو إنقاص الثمن بحسب النقص في مساحة الوحدة أو قيمتها أو منفعتها. أما عند التعثر، فقد أجازت المادة (33) للمؤسسة اتخاذ تدابير لحماية الحقوق، بما فيها اللجوء إلى القضاء لاستكمال المشروع أو بيعه وتوزيع حصيلته وفق القانون.
بعد التسليم: المفتاح لا ينهي الضمان
عند تسلم العقار بعد تنفيذ المشروع، ينصح بفحص الوحدة وتحرير محضر واضح بالملاحظات، والاستعانة بمختص فني أو خبير عند الحاجة. ويلتزم المطور، بموجب المادة (31)، باتخاذ الأعمال اللازمة لتسجيل الوحدة باسم المشتري وتسليمه وثائقها والضمانات المتعلقة بأجهزتها وتركيباتها.
وفي العقار المشترك، تقرر المادة (71) مسؤولية المطور عن عيوب الأجزاء الهيكلية التي يخطر بها من اتحاد الملاك أو مالك أية وحدة، لمدة عشر سنوات تبدأ من الحصول على شهادة إنجاز المشروع. كما يضمن إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة، ومنها الكهربائية والميكانيكية والصحية، مدة سنة من شهادة إنجاز المشروع أو جزء منه، ما لم يُتفق على مدة أطول. لذلك تستحق بداية احتساب المدة انتباهًا خاصا فهي مرتبطة بشهادة الإنجاز، وقد تختلف عن تاريخ تسلم المشتري.
إن شراء عقار تحت الإنشاء قرار يستحق مراجعة قانونية مبكرة، تحفظ وضوح العلاقة بين المشتري والمطور وتحد من أسباب الخلاف. وإذا كنت مقبلا على الشراء، أو واجهت تأخيرا أو اختلافا في المواصفات أو عيبا بعد التسليم، فإن مراجعة عقدك ومستندات مشروعك هي البداية لتحديد حقوقك والخطوة المناسبة لحمايتها قضائيا.
محامٍ ومحكّم متخصص في المنازعات العقارية والإنشائية
aljunaidlaw@gmail.om
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك