لا تُقاس قوة المدينة بعدد المباني الجديدة التي تُقام فيها فقط، بل أيضاً بقدرتها على المحافظة على مبانيها القائمة، وتجديد أحيائها، والتعامل مع العقارات التي لم تعد تلبي احتياجات السكان أو متطلبات الاستثمار الحديث. فمع مرور الزمن، قد تتحول بعض المباني من أصول تحقق دخلاً جيداً إلى منشآت مرتفعة الكلفة، تعاني من تراجع الإشغال، أو ضعف الكفاءة التشغيلية، أو الحاجة إلى أعمال صيانة وتحديث تتجاوز قدرتها على تحقيق عائد اقتصادي مناسب.
وتبرز هنا قضية مهمة في إدارة المدن والأسواق العقارية: ماذا نفعل عندما تنتهي الجدوى الاقتصادية لمبنى، بينما تظل الأرض التي يقوم عليها ذات قيمة مرتفعة؟ وهل نترك المبنى يتراجع تدريجياً، أم نبحث عن نماذج عملية لإعادة تأهيله أو تطويره بما يحقق مصلحة المالك والمستأجر والمنطقة المحيطة؟
إن هذه القضية تتجاوز مسؤولية مالك العقار وحده، لأنها ترتبط بجودة البيئة العمرانية، وسلامة المباني، وجاذبية الأحياء، واستدامة الاستثمار، وكفاءة استخدام الأراضي المتاحة.
متى ينتهي العمر الاقتصادي للمبنى؟
العمر الاقتصادي لا يعني بالضرورة أن المبنى أصبح غير صالح للاستخدام أو أنه بلغ نهاية عمره الإنشائي. فقد يكون المبنى آمناً من الناحية الإنشائية، لكنه لم يعد قادراً على المنافسة بسبب ارتفاع تكاليف التبريد والكهرباء والصيانة، أو ضعف توزيع المساحات، أو عدم ملاءمة المرافق لاحتياجات المستأجرين، أو صعوبة توفير مواقف السيارات والخدمات المطلوبة.
وقد تكون المشكلة في تراجع الإيرادات نتيجة تغير طبيعة الطلب في المنطقة، أو انتقال الأنشطة التجارية إلى مواقع أخرى، أو ظهور مبانٍ أحدث تقدم خدمات أفضل. وفي المقابل، قد تتطلب بعض المباني استثمارات كبيرة في أنظمة السلامة أو المصاعد أو التمديدات الكهربائية والميكانيكية، مما يجعل قرار الترميم أكثر تعقيداً.
لذلك، لا ينبغي اتخاذ قرار الهدم أو التجديد بناءً على عمر المبنى وحده، بل عبر تقييم متكامل يجمع بين السلامة الإنشائية والجدوى المالية والاحتياجات السوقية والاشتراطات التنظيمية.
معضلة التمويل وتقاسم المسؤولية
غالباً ما يواجه الملاك معضلة حقيقية عندما تكون تكاليف إعادة التأهيل مرتفعة، بينما لا تسمح الإيرادات الحالية بتغطية التمويل المطلوب. وقد يتردد المالك في الاستثمار خشية ألا يسترد التكلفة من خلال الإيجارات، في حين يتردد المستأجر في الالتزام بعقد طويل داخل مبنى يحتاج إلى تحديث.
وتزداد الصعوبة في المباني متعددة الملاك، حيث يتعين الاتفاق على التمويل ونطاق الأعمال وآلية توزيع الكلفة والمنافع. وقد يملك بعض الشركاء القدرة المالية على التطوير، بينما يعجز آخرون عن تحمل حصتهم من المصروفات.
وهنا تبرز الحاجة إلى حلول تمويلية وتعاقدية مرنة. فمن الممكن، بحسب طبيعة العقار وجدواه، بحث شراكات مع مطورين متخصصين، أو تمويل أعمال التجديد على مراحل، أو التعاقد مع مشغل محترف، أو منح حقوق تطوير ضمن اتفاق واضح يحفظ حقوق الملاك. كما يمكن دراسة نماذج تقاسم الإيرادات أو المنافع المستقبلية مقابل تحمل جزء من تكاليف التطوير.
ولا ينبغي افتراض أن الدعم الحكومي هو الحل الوحيد، أو أن جميع المباني تستحق الدعم. فالأولوية يجب أن تكون للمشاريع التي تثبت جدواها، وتحقق تحسيناً ملموساً في السلامة والكفاءة وجودة البيئة العمرانية، مع الالتزام بمعايير واضحة تمنع توجيه الموارد إلى استثمارات غير مجدية.
إعادة التأهيل أم الهدم
وإعادة البناء؟
قد يكون التجديد هو الخيار الأفضل إذا كان الهيكل الإنشائي جيداً ويمكن تحديث الأنظمة والخدمات بتكلفة معقولة. وقد يكون تغيير الاستخدام، متى سمحت الأنظمة التخطيطية، وسيلة لاستعادة الجدوى؛ فالمبنى الذي لم يعد مناسباً لنشاط معين قد يكون قابلاً للاستخدام في نشاط آخر بعد إجراء التعديلات اللازمة.
أما إذا كانت تكلفة الإصلاح مرتفعة للغاية، أو كانت القيود الفنية تحول دون توفير معايير السلامة والكفاءة المطلوبة، فقد يكون الهدم وإعادة البناء خياراً أكثر منطقية. لكن هذا القرار يحتاج إلى دراسة شاملة تشمل تكلفة الهدم وإدارة المخلفات، وفترة توقف الإيرادات، وتكاليف التمويل، والاشتراطات التخطيطية، والأثر على الجوار.
ويجب أن يتضمن التقييم أيضاً كفاءة الطاقة والمياه، وجودة العزل، وأنظمة التبريد، وإمكانية تقليل المصروفات التشغيلية. فالمبنى الأكثر كفاءة لا يقدم قيمة بيئية فحسب، بل قد يصبح أكثر جاذبية للمستأجرين ويحقق وفورات على المدى الطويل.
فرصة للبحرين
يمكن لمملكة البحرين دراسة برنامج متكامل لإعادة تأهيل المباني القائمة، يبدأ بحصر العقارات التي تحتاج إلى تدخل فني أو اقتصادي، مع التمييز بين المباني غير الآمنة، والمباني الآمنة التي تحتاج إلى تحسين، والمباني التي تتطلب إعادة تطوير شاملة.
ويمكن أن يشمل البرنامج توفير أدلة فنية مبسطة للملاك، وتشجيع عمليات التدقيق الإنشائي والتشغيلي، وتوضيح إجراءات الترخيص، ودراسة حوافز محددة للتجديد الذي يحقق أهدافاً قابلة للقياس. كما يمكن تشجيع الشراكات بين الملاك والمطورين والجهات التمويلية، دون الإخلال بمتطلبات السلامة أو حقوق السكان والمستأجرين.
ومن المهم ألا تقتصر النظرة على المبنى منفرداً؛ فإعادة تأهيل مجموعة من المباني في شارع أو منطقة واحدة قد تحقق نتائج أفضل من تطوير مبنى معزول، لأنها تحسن المظهر العام والحركة التجارية والخدمات المحيطة، وتزيد جاذبية المنطقة للاستثمار.
استثمار في المستقبل
إن ترك المباني تتدهور ليس قراراً محايداً، لأن كلفة الإهمال قد تظهر لاحقاً في انخفاض القيمة، وتراجع الإشغال، وارتفاع مصروفات الإصلاح، وتدهور جودة البيئة العمرانية. وفي المقابل، فإن التجديد غير المدروس قد يهدر رأس المال من دون تحقيق عائد مناسب. المطلوب هو اتخاذ قرارات مبنية على البيانات، توازن بين السلامة والجدوى الاقتصادية والاستدامة. فالعقار القديم ليس بالضرورة عقاراً فاشلاً، كما أن المبنى الجديد ليس بالضرورة استثماراً ناجحاً. والفيصل هو قدرة الأصل على تلبية احتياجات السوق وتحقيق قيمة حقيقية. إن مستقبل المدن لا يعتمد على التوسع العمراني وحده، بل على إدارة ما بُني بالفعل. ومن هنا، فإن تجديد المباني التي انتهى عمرها الاقتصادي يمثل فرصة لتحسين جودة الأحياء، وحماية الثروة العقارية، وتعزيز كفاءة استخدام الأراضي، وتحويل الأصول المتراجعة إلى مشاريع أكثر استدامة.
الرئيس التنفيذي لمجموعة الفاتح
Jasim@alfateh.bh
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك