قد يعتقد البعض أن أسعار العقارات أو نسبة التداولات العقارية هي المؤشرات الأساسية لجودة السوق العقاري وقوته في أي دولة، ولكن في الواقع، ليس بالضرورة أن يسجل السوق العقارية الجيد أعلى ارتفاع في الأسعار، كما ان جودة السوق لا تُقاس بالأسعار وحدها، بل بمجموعة مؤشرات تحدد ما اذا كان السوق صحيا ومتوازنا ومستداما، أم أنه يعاني من تضخم أو نقص في المعروض أو ضعف في القدرة الشرائية. وتركز هذه المؤشرات على عدة عناصر مثل الأسعار ودخول السكان والإيجارات وحجم الطلب والمعروض الجديد والتمويل العقاري ومعدلات الشاغر وحجم التداولات.
لذلك تستخدم المؤسسات الدولية مجموعة من المؤشرات بدلاً من الاعتماد على مؤشر واحد. فمثل تعتمد منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية OECD، على مؤشرات تشمل أسعار العقارات الاسمية والحقيقية، ونسبة السعر إلى الدخل، ونسبة السعر إلى الإيجار، باعتبارها أدوات تساعد على تقييم القدرة على تحمل كلفة السكن وتطورات السوق.
باختصار، جودة السوق العقارية لا تقاس بـ «كم ارتفعت الأسعار؟»، وإنما بخمسة أسئلة رئيسية:
هل الأسعار في متناول السكان؟، هل العرض يواكب الطلب؟، هل التداولات تعكس نشاطاً حقيقياً؟، هل التمويل العقاري مستدام؟ وهل البيانات والأسعار شفافة وقابلة للقياس؟
ولقياس ذلك، هناك 12 مؤشرا يمكن الاعتماد عليها لقياس مدى جودة السوق العقاري. وتتمثل في:
1- نسبة سعر العقار إلى دخل الفرد أو الأسرة، ومدى تناسب الأسعار مع قدرة السكان على الشراء. وهو من اهم المؤشرات التي تجيب على سؤال: كم سنة من دخل الأسرة تحتاج لشراء منزل متوسط؟ فكلما ارتفعت النسبة بصورة كبيرة، أصبح امتلاك المسكن أكثر صعوبة.
2- نسبة سعر العقار إلى الإيجار. فارتفاع أسعار البيع بسرعة أكبر من الإيجارات قد يعني أن أسعار العقارات أصبحت مرتفعة مقارنة بالعائد الذي توفره. وتعتبر هذه النسبة مؤشراً على ربحية امتلاك العقار.
3- نسبة كلفة السكن إلى دخل الأسرة، وهو ما يشمل كلفة القسط العقاري والإيجار والكهرباء والماء والتأمين والرسوم المرتبطة بالسكن.
4- نسبة نمو أسعار العقارات مقارنة بنمو الدخول. فمثلا ارتفاع أسعار المساكن وتكاليفها بوتيرة أسرع من الدخول يمثل أحد مصادر ضغط القدرة على تحمل كلفة السكن.
5- حجم المعروض مقارنة بالطلب. فالسوق الجيد يحتاج إلى توازن بين العرض والطلب. ويمكن قياس ذلك عبر معرفة معدل نمو السكان، عدد الوحدات الجديدة، تراخيص البناء، المشاريع قيد الإنشاء، تكوين الأسر الجديدة، نسبة الوحدات الشاغرة. كما أن نقص المعروض المزمن قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار والإيجارات، بينما الفائض الكبير قد يشير إلى ضعف الطلب.
6- معدل الشواغر العقارية غير المستخدمة أو غير المؤجرة؟ فارتفاع الشواغر قد يكون علامة على فائض المعروض، او ضعف الطلب، أو ارتفاع الأسعار بصورة غير واقعية.
7- حجم وقيمة التداولات العقارية، وهو مؤشر الى أن السوق فيه سيولة ونشاط حقيقي. وهو ما يقاس بعدد الصفقات، وقيمتها، وعدد المشترين والبائعين، ومتوسط مدة بيع العقار، ونسبة العقارات التي يتم تخفيض أسعارها قبل البيع. لذلك فإن ارتفاع الأسعار مع انخفاض حاد في عدد الصفقات قد يعطي صورة مختلفة تماماً عن ارتفاع الأسعار المصحوب بزيادة النشاط.
8- نمو معدلات الائتمان والقروض العقارية، ونسبة الرهن العقاري إلى قيمة العقار، ونسبة خدمة الدين إلى دخل المقترض، ومعدلات التعثر، ومدة القروض.
9- العائد الإيجاري، وهو من أهم المؤشرات الجاذبة للمستثمرين.
10- القدرة على تحمل التمويل العقاري. فقد يكون سعر العقار ثابتاً، لكن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل القسط الشهري أعلى بكثير. لذلك يعتمد صندوق النقد مؤشراً يقيس قدرة الأسرة ذات الدخل المتوسط على التأهل للحصول على قرض عقاري وشراء منزل متوسط السعر، بدلاً من الاعتماد على السعر إلى الدخل وحده.
11- شفافية السوق وجودة البيانات مثل أسعار الصفقات الحقيقية وعددها ونوع العقارات ومواقعها ومساحتها وسعر المتر ومدة البيع وبيانات الإيجارات وحجم المعروض. فكلما كانت البيانات أكثر دقة وشفافية، أصبح تقييم السوق أكثر موثوقية.
12- استقرار السوق وعدم وجود فقاعة. فمثلا، هل يعاني السوق من ارتفاع سريع للأسعار، او ارتفاع كبير في القروض، هل هناك تراجع في القدرة على تحمل السكن، هل هناك ارتفاع في السعر مقارنة بالإيجار؟ هل هناك زيادة في المضاربة، هل يعاني السوق من نقص المعروض؟
الأسعار ليست مقياسا
مما سبق، يتبين أن الأسعار ليست مؤشرا على جودة السوق، بل يصف المختصون ان الأسعار هي المؤشر الأكثر شهرة والأكثر تضليلاً. فمن جانب، السعر الذي نراه ليس بالضرورة هو السعر الحقيقي. فمثلا إذا ارتفع سعر العقار بنسبة 8% خلال عام، بينما ارتفع التضخم بنسبة 5%، فإن الزيادة الحقيقية في قيمة العقار أقل بكثير من الرقم الاسمي.
ومن جانب، ارتفاع الأسعار لا يعني بالضرورة سوقاً قوية، لأن أسعار العقارات قد ترتفع لأسباب منها زيادة الطلب الحقيقي، ونمو السكان وعدد الأسر، وارتفاع الدخول، أو نقص الأراضي والمعروض. وكذلك انخفاض أسعار الفائدة أو زيادة التمويل العقاري. يضاف الى ذلك عوامل أخرى مثل ارتفاع تكاليف البناء والمضاربة. لذلك فإن ارتفاع السعر يصبح إشارة إيجابية عندما يكون متوافقاً مع نمو الدخل والطلب والإيجارات والنشاط الاقتصادي. أما إذا ارتفعت الأسعار بسرعة بينما بقيت الدخول والإيجارات والنشاط الاقتصادي ضعيفة، فقد يكون ذلك مؤشراً على اختلال في تقييم العقارات.
ثم ان ارتفاع متوسط أسعار العقارات في الدولة لا يعني أن جميع مناطقها تشهد طفرة عقارية. الى جانب أن سعر الإعلان ليس بالضرورة هو السعر الحقيقي للصفقة. فكثيرا ما يكون سعر العرض الذي يطلبه البائع مختلفا عن سعر الصفقة: والمبلغ الذي دفعه المشتري فعلياً.
وفي النهاية، ارتفاع الأسعار قد يكون مؤشراً إيجابياً عندما يكون مدفوعاً بعوامل اقتصادية أساسية مثل نمو دخول السكان، وزيادة الطلب الحقيقي على السكن، ونمو عدد السكان، وارتفاع النشاط الاقتصادي، وتناسب محدودية المعروض مقارنة بالطلب، وانخفاض أسعار الفائدة وتوافر التمويل بصورة صحية، وارتفاع الإيجارات بالتوازي مع أسعار البيع.
أما ارتفاع أسعار العقارات بسرعة أكبر من دخول السكان والإيجارات والنشاط الاقتصادي، فإن هذا قد يكون علامة على وجود خلل ومشكلة في السوق العقارية. بل قد يكون ارتفاع الأسعار مؤشرا على وجود خطر في السوق خاصة إذا كانت الأسعار ترتفع أسرع من الدخل، أو أسرع من الإيجارات. وكذلك إذا كان الارتفاع يصاحبه توسع سريع في القروض العقارية، او كان هناك انتشار للمضاربة، كأن يكون شراء العقار بهدف إعادة بيعه بسعر أعلى أكثر انتشاراً من الشراء للسكن أو لتحقيق عائد إيجاري مستدام، فهذا قد يقود الى فقاعة عقارية.
الشفافية.. والاستثمارات الأجنبية
كما أسلفنا، تعتبر جودة البيانات والشفافية من أبرز المعايير المحددة لصحة السوق العقاري، وهناك مؤشرات دولية تقيس شفافية الأسواق العقارية، مثل مؤشر الشفافية العقارية العالمي الذي يقارن الأسواق وفق مجموعة من العوامل مثل جودة البيانات، الحوكمة، المعاملات، التنظيم، وأداء السوق. وهو ما يعتبر بالفعل تحديا تواجهه الأسواق العقارية. وتشير منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية إلى أن قياس أسعار العقارات ومقارنتها يواجه تحديات بسبب اختلاف مصادر البيانات والمنهجيات وتغطية السوق بين الدول، وهو ما يجعل جودة البيانات عاملاً مهماً في تقييم الأسواق العقارية.
بالمقابل، فإن البيانات الدقيقة تجعل السعر أكثر واقعية. وتساهم الشفافية في تحسن قرارات المطورين، وتساعد الحكومة على اتخاذ قرارات أفضل خاصة فيما يتعلق بتحديد أماكن نقص المساكن وارتفاع الأسعار والأراضي غير المستغلة وتركز الطلب وفائض الوحدات وبرامج الإسكان المطلوبة وغيرها.
وكلما توفرت البيانات الدقيقة والشفافية، كلما انعكس ذلك إيجابا على ثقة المستثمرين، وعلى الاستثمار الأجنبية التي تعد مؤشراً مهماً لجاذبية السوق العقارية وجودته.
علما بان الاستثمار الأجنبي قد يكون سيفاً ذو حدين. فمن جانب يساهم في دخول رأس المال ويزيد السيولة، ويمول مشاريع جديدة ويدعم قطاع البناء. كما يسهم في توفير وظائف جديدة وتطوير البنية التحتية، ورفع جودة المشاريع، وتنشيط سوق الإيجارات.
ولكن من جانب اخر، قد تخلق التدفقات الأجنبية الكبيرة تحديات إذا تركزت في المضاربة أو العقارات الفاخرة. وقد تقود زيادة الطلب الأجنبي الى ارتفاع الأسعار وتراجع القدرة على تحمل السكن، وخروج بعض المشترين المحليين من السوق. فضلا عن أن السوق التي تعتمد بدرجة كبيرة على المستثمر الأجنبي قد تصبح أكثر تعرضاً للصدمات الخارجية.
وهذا ما يجعل السؤال الأهم ليس كم من الأموال الأجنبية دخلت السوق العقارية؟ بل: ماذا فعلت هذه الأموال داخل السوق؟ فمثلا هل مولت مشاريع بناء مساكن جديدة؟ هل أسهمت في خلق فرص عمل؟ هل رفعت جودة العقارات وهل دعمت الإيجارات والعوائد؟
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك