أمام ما شهده مفهوم الاستثمار العقاري خلال السنوات الأخيرة من تحولات كبيرة، لم يعد يُنظر إلى العقار على أنه مجرد أصل سكني، بل أداة استثمارية تُتداول في أشكال متعددة. هذا التحول، من الطبيعي أن يخلق تحديات ومخاطر جديدة ربما لم تكن بذات الوضوح في السابق.
عندما تدخل سوق العقار من دون خبرة مسبقة كافية، من الواجب أن تطرح على نفسك عدة تساؤلات، أبرزها: ما الذي يجب أن أحذر منه؟ ما الأخطاء التي يرتكبها الكثيرون والتي تمثل تحديا أمام تحقيق أهدافهم في قطاع واعد وناجح؟ ما الأخطاء والأخطار التي من المحتمل أن أقع فيها؟، كيف أتجنب هذه الأخطاء؟ هل أستطيع تحمّل تبعات هذه الخطوة؟ أساسا.. هل أشتري العقار أم لا؟
تساؤلات مهمة لا ينبغي أن يتجاهلها أي متعامل في سوق العقار حتى يعرف كيف يستثمر بشكل صحيح، وكيف يدخل السوق بفهم كاف ووعي يحميه من خسارة استثماراته في السوق؟
هذا الموضوع يتناوله الخبير العقاري أشرف علام في قناته «المخبر العقاري»، مبينا أن السنوات الأخيرة شهدت تغيرا نوعيا في مفهوم الاستثمار العقاري، وذلك أن الأفراد صاروا يتعاملون مع العقار كسلعة، وأصبح لهذه السلعة أشكال متعددة للاستثمار.
لذلك من الضروري أن يتوقف كل فرد يرغب في هذا النوع من الاستثمار، ويتساءل: كيف أستثمر؟ كيف أشتري؟ بمن أثق؟ ما الذي يجب أن أحذر منه؟ ما الأخطاء التي يرتكبها الكثيرون والتي من المرجح أن أقع فيها أيضا؟ كيف أتجنب هذه الأخطاء ليكون استثماري العقاري ناجحا؟.
ويضيف علام: من المهم بداية أن نستشهد بمقولة مهمة جدًا لأحد أغنى رجال العالم وهو «وارن بافيت»، وهي مقولة من المهمة فهمها جيدا وتطبيقها في أي سلعة تشتريها وليس في العقار فقط. حيث يقول: «إذا لم تستطع التحكم في عواطفك، فلن تستطيع التحكم في أموالك». وهذا هو جوهر الموضوع.
فأنت تشتري بعواطفك، تشتري لأنك خائف، أو لأنك أعجبت بفيديو أو في «بروشور» أو أي معلومة نقلت إليك. أنت تشتري بعيونك وأذنيك فقط، بينما عقلك متوقف تمامًا. لا تفكر.
أمام ذلك لا بد من التوقف عند (ما الذي يجب فعله وما الذي يجب تجنبه). وللحديث حول ذلك يجب أن نتطرق إلى أبرز الأخطاء التي يقع فيها المستثمرون خاصة الجدد.
أبرز الأخطاء
وأول هذه الأخطاء هو غالبا أول سؤال تطرحه وهو سؤال خاطئ: أين أشتري؟ فهذا أكثر سؤال يتكرر في الاستشارات، حيث يتساءل الكثيرون: أين أشتري؟ هل هذا المشروع جيد؟ سمعت كذا وكذا، ما رأيك؟
وهذا خطأ كبير جدًا. فالسؤال الصحيح ليس عن المشروع، بل: هل أنا أصلًا قادر على الشراء أم لا؟ هل ظروفي تسمح أم لا؟
والمشكلة هنا أنك لا تنظر للأمر من هذه الزاوية المهمة بقدر ما يكون تركيزك على الربح فقط. وكأنك تقول: أريد أن أضع مالي ليولد مالًا بدلا من أن يبقى في البنك بلا فائدة. وهذا أكبر خطأ تقع فيه.
والخطأ الثاني: أنك تشتري فقط لأن المشروع عليه طلب عال، فتدخل في حالة ذعر أو ما يسمى FOMO (الخوف من فوات الفرصة. فتشتري لأنك سمعت أن هذه المنطقة أو تلك عليها طلب متزايد، وهنا فإنك تتبع الاتجاه العام دون تفكير. وهذا خطأ كبير، فلا تتبع القطيع، لأن الموضوع في النهاية مرتبط بك أنت وظروفك.
ويواصل الخبير أشرف علام حديثه حول أبرز الأخطاء التي يقع فيها الناس في السوق العقاري قائلا: من الأخطاء المهمة أيضًا، أنك تشتري من مطور يبني لأول مرة في حياته، دون سجل أو خبرة، وأحيانًا تدفع نقدًا فقط لأن هناك خصمًا. في حين أنك لا تعرف شيئًا عن هذا المطور، هل له مشاريع سابقة؟ هل يمكن الوثوق به؟ وهذا خطأ كبير جدًا، فيجب الحذر من التعامل مع مطورين أو شركات عقارية لا تمتلك سجلًا واضحًا أو خبرة سابقة، والانجذاب للعروض النقدية أو الخصومات دون التحقق من موثوقية الجهة المطورة يمثل مخاطرة عالية قد تؤدي إلى خسائر كبيرة.
وهناك خطأ آخر وهو أنك تبتعد عن العقار السكني في الاستثمار وتعتقد أن الاستثمار فقط في التجاري: مثل المحلات أو المكاتب أو العيادات أو الوحدات الفندقية. والسبب في ذلك أنك تسمع أن العائد يبلغ مثلا 10 إلى 15%. لكنك لا تتحقق من صحة هذا الكلام على أرض الواقع.
كيف نستثمر
أمام الكثير من الأخطاء التي يقع بها المستثمرون الجدد في سوق العقار، السؤال المهم الذي يجب التركيز عليه هو: كيف نستثمر بشكل صحيح وندخل السوق بوعي يحمي أموالنا؟
يجيبنا أشرف علام: أول شيء، لا تدخل مرحلة التنفيذ قبل مرحلة التفكير. فهذه أكبر خطيئة. فكر جيدًا، وإذا شككت في المعلومة فهي غالبًا غير صحيحة. لا تحتاج أن تسأل أحدًا. ثق بحدسك إذا وجدت شكًا واضحًا.
ثانيًا: إذا جاءك أحد وقال إن هناك عائدًا مضمونًا من المطور بنسبة 20%، اسأل نفسك: إذا كان مضمونًا، لماذا يبيعه أصلًا؟ لماذا لا يحتفظ به لنفسه؟
لكي يعطيك 20%، يجب أن يربح هو 40 أو 50% على الأقل. وإلا فإن الأمر غير منطقي. فلا يوجد أي استثمار عقاري حقيقي يعطي 50% صافي ربح ثم يدفع لك 20% بشكل مضمون.
وقد أثبتت التجارب أن كل الوعود بالعوائد المضمونة بعد التسليم لم تتحقق.
ثالثًا: لا تعتمد على قصص الآخرين أو قصص أن فلان قد ربح وآخر قد حقق مكاسب. فلكل شخص ظروفه المختلفة.
والناجحون في الاستثمار هم من لديهم قدرة على تحمل المخاطر، إذا حدثت مشكلة، يستطيعون الاستمرار ولا تنهار حياتهم.
ولكن المشكلة الأساسية أنك تعتقد أن امتلاك المال يعني أنك جاهز للاستثمار. وهذا خطأ كبير. فالمسألة ليست مالًا فقط، وامتلاك مبلغ من المال لا يعني تلقائيًا أنك جاهز للاستثمار، بل المعيار هو القدرة على إدارة المخاطر، وإلا فإنك قد تفقد هذا المال.
ربما كان هذا الأمر ممكنا في الماضي قبل عقدين أو أكثر عندما كان العقار بسيطًا، والمشروع واضحًا والمطور موجودًا في الموقع بنفسه. وكنت ترى المشروع يُبنى، ولافتة موجودة في الموقع، وصاحب المشروع أو المقاول جالس في موقع العمل، تدخل وتتكلم معه وتستفسر وتعرف كيف ستكون الأقساط وكم الدفعة الأولى. تدفع، تنتظر سنة أو سنتين، تتسلم وحدتك وينتهي الأمر.
لكن اليوم، مع خطط الدفع والمشاريع الضخمة التي تحاول أن تُقحم نفسك فيها، تغيّر الوضع تمامًا وتبدلت المعايير بالكامل. والمطوّر العقاري أصبح يشبه البنك، يعرض عليك أقساطًا هو نفسه لا يستطيع تحمّلها. لم يُجرِ حساباته بشكل صحيح، ولا توجد دراسات جدوى حقيقية، وقد يكون كل ما في الأمر مجرد وعود وكلام بلا أساس مدروس.
وبالتالي فإنك تشتري «ورقة» فقط. والأمر يشبه سوق الأسهم. والغريب أنك قد تخاف من الأسهم لأنك لا تفهمها، لكنك تتصور أنك تفهم العقار، فقط لأنك تربيت على فكرة أن العقار آمن، وأنه «الابن البار» الذي قد يمرض لكنه لا يموت. هذه العبارات الجميلة هي ما نشأت عليه. سمعتها من والدك أو جدك أو الأصدقاء. لذلك تضع الورقة في الدرج وتظن أنك امتلكت شقة أو عقارًا فعليًا، دون ان تدري أنك للأسف قد خلقت المشاكل لنفسك.
من هنا فإنني أنا لا أنصح أي شخص بالدخول في استثمار عقاري مع مطوّر لأول مرة. لا تقع في هذا الخطأ. المشكلة ليست في البيع، بل في الإدارة. ليس المهم كم تبيع، فأنا أستطيع بيع المشروع كله في يوم واحد، لكن المشكلة تبدأ بعد التشغيل. حيث تظهر المشاكل مثل إنه لا يوجد إدارة حقيقية ولا صيانة، ثم تجد أن المشروع فقد قيمته، ولا أحد يرغب في الاستئجار أو الشراء. وكأنه لم يُبنَ من الأساس.
كذلك لا تشترِ من أي جهة تعدك بعوائد مضمونة أو مكتوبة في العقد. حتى لو أعطوك شيكات، لن تتمكن من الاستفادة منها.
تذكّر شيئًا مهمًا: المطوّر الموثوق لا يقوم بهذه الوعود لأنها ببساطة غير واقعية.
والخلاصة، المشكلة ليست في المشروع، بل فيك: هل أنت مؤهل للاستثمار أم لا؟ وهل قرارك صحيح أم خاطئ؟ يجب أن تستشير شخصًا خبيرًا. الأهم ليس كم تملك من المال، بل من يحميك ويفهمك العقود والثغرات؟ هل لديك من يساعدك؟
ثم بعد الاستثمار، إذا حصلت مشكلة ولم يلتزم المطوّر، هل توجد جهة رسمية يمكنك الرجوع إليها؟ إذا كانت الإجابة نعم، يمكنك الدخول. وإذا لا، فلا تدخل.
إذا لم تكن قادرًا على تحمل المخاطر، ابتعد عن العقار تمامًا. هذا المجال ليس لك.
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك