يتعرّض أي سوق في مختلف القطاعات لظواهر وتحديات متعددة، من بينها ما يُسمّى «التضخيم الوهمي للأسعار»، والذي يُعدّ تحديًا، بل يؤثّر في كثير من الأحيان في استقرار السوق والقدرة الشرائية للأفراد، ويُسهم في خلق فجوة متزايدة بين القيمة الحقيقية للعقار وسعره في السوق.
يعرف التضخيم الوهمي للأسعار بأنه ارتفاع غير واقعي أو مبالغ فيه في أسعار السلع والأصول، بحيث لا يستند هذا الارتفاع إلى عوامل اقتصادية حقيقية كالعرض والطلب أو زيادة التكاليف، وإنما ينتج عن إشاعات أو مضاربات أو توقعات أو ممارسات تضليلية في السوق، وهذا ما يجعله تضخما في السعر لا في القيمة الحقيقية. ومن ثم لا يصاحب هذا التضخم تحسن في الجودة أو الإنتاج، ولا يكون مرتبطا بواقع العرض والطلب، وغالبا ما يكون مؤقتًا وقابلًا للانفجار أو التراجع، ولا يرتبط بالبيانات الدقيقة بقدر ارتباطه بالسلوك النفسي للمستهلكين.
ولا يختلف الأمر في القطاع العقاري، حيث يتعرض السوق العقاري أحيانا لما يسمى تضخيم الأسعار الوهمي في العقارات. وهو يعني رفع أسعار العقارات أو الإيحاء بارتفاعها بصورة مبالغ فيها أو غير واقعية، بحيث لا تعكس القيمة الحقيقية للسوق أو الكلفة الفعلية للعقار أو العرض والطلب الحقيقيين.
وقد يكون هذا الامر ناتجا عن قصد او عن توقعات غير مدروسة، أو تكهنات مبنية على أوضاع اقتصادية غير واقعية، أو مضاربات مستثمرين ومحاولات استغلال نفسية السوق قبل البيع، ومن امثلة ذلك ان يعمد بعض المطورين او حتى الوسطاء العقاريين إلى رفع الأسعار توقعًا لاستمرار ارتفاعات مستقبلية، ثم يتضح ان الواقع لا يدعم تلك التوقعات.
وفي بعض الأحيان ينتج التضخيم بسبب التلاعب في المساحات، كأن يعلن مساحات غير واقعية في المشاريع العقارية، ما يجعل السعر لكل متر أعلى من القيمة الفعلية للمساحة المستخدمة فعليًا. وما يعزز ذلك نقص الشفافية والمعلومات المتاحة للعامة، مثل عدم وجود بيانات واضحة وموحدة عن الأسعار الحقيقية، أو غياب المؤشرات الرسمية الدقيقة، ما يفتح المجال امام الشائعات أو التوقعات.
ومن الأسباب أيضا، انتشار المضاربة، ففي بعض الاحيان وخاصة مع وجود التضخم، أو عدم استقرار العملة، يفضل الكثير من الافراد شراء عقارات كتحوط ضد تآكل قيمة النقود، ما يدفع الطلب ويزيد الأسعار أكثر من مستواها الحقيقي بالنسبة إلى القدرة الشرائية الفعلية.
ومن هنا، في التضخم الحقيقي، تشهد الأسواق ارتفاعا في تكاليف الإنتاج ومواد البناء، مرتبطا بالعوامل الاقتصادية، مع وجود طلب حقيقي مستدام، أما التضخيم الوهمي فيعتمد على الاشاعات والمضاربات والتوقعات، ويكون زائفا ومؤقتا ولا يعكس الطلب الحقيقي، ومن ثم يكون مهددا بالتراجع السريع.
ولكن لا يمكن اغفال الآثار السلبية التي يخلفها التضخيم الوهمي على السوق، ومن ذلك فقدان الثقة في السوق وفي قدرته على الاستمرار بشكل صحي، كما يجعل المشترين يترددون في الشراء.
وبنفس الوقت يخلق أزمات سكنية واجتماعية وفجوة بين الدخل والأسعار، لأنه عندما ترتفع الأسعار بسرعة أكبر من دخل الأفراد تصبح الوحدات السكنية خارج متناول شريحة واسعة من السكان.
وفي بعض الأحيان يقود التضخيم الوهمي إلى فقاعة عقارية، لأن الأسعار غير مدعومة بأساسيات اقتصادية قوية، ومن ثم قد يحدث انهيار سريع في الأسعار عند توقف المضاربات أو تغيير الظروف الاقتصادية. وهذا ما ينعكس سلبا على القطاع المالي، لأن الانخفاض المفاجئ في قيمة العقارات قد يؤدي إلى ارتفاع القروض المتعثرة لدى البنوك، ويضع ضغوطاً على التمويل العقاري، وقد ينعكس سلبًا على الاقتصاد الكلي.
ومن هنا فإن التضخيم الوهمي في أسعار العقارات لا يعد مجرد ارتفاع في الأرقام، بل هو ظاهرة معقدة لا تؤثر على المستثمرين فحسب، بل تشكل تهديدًا للاقتصاد وثقة المستهلكين تجاه السوق العقاري.
ولذلك يؤكد الخبراء الاقتصاديون انه من الضرورة بمكان مواجهة أسباب التضخيم الوهمي لأسعار العقارات والحد من سلبياته، وذلك من خلال زيادة الشفافية ونشر بيانات رسمية دورية عن الأسعار الحقيقية وقيمة المتر في مناطق مختلفة. وكذلك إلزام المطورين بالمعلومات الدقيقة وإجبار الشركات على الإفصاح عن تفاصيل التكاليف والأسعار الحقيقية وتبرير أي زيادات، وبنفس الوقت تعزيز الرقابة وحماية المستهلك، مع فرض عقوبات على من يثبت تضليله للمشترين.
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك