على الرغم من كونه من أكثر القطاعات أمنا وصمودا أمام الأزمات فإن القطاع العقاري يمر أيضا بدورات تتراوح بين الازدهار والركود. ويفصل المختصون مراحل السوق العقاري بأربع مراحل هي:
- فترة التعافي والإصلاح، وهي تأتي بعد الأزمات أو المشاكل الاقتصادية مثل الركود، ويحدث فيها تصحيح للأسعار ولمسار السوق العقاري.
- فترة النمو التي ترتبط غالبا بنمو الاقتصاد العام والوظائف والقدرة الشرائية والثقة بالسوق، ومن ثم يزداد الطلب تدريجيا على العقارات.
- الازدهار والوفرة؛ فمع ازدياد الطلب، يبدأ المطورون العقاريون بتوسيع مشاريعهم ومنتجاتهم العقارية لتلبية الطلب المتزايد.
-الركود، يحدث عندما تنخفض معدلات الشراء والأسعار والاستثمارات العقارية، وذلك لأسباب عدة؛ منها أن يصبح العرض أكبر من الطلب، كما يتأثر بعدة عوامل مثل أسعار الفائدة والتضخم وتشبع السوق والظروف الاقتصادية والسياسات الحكومية. وتتسم فترات الركود العقاري بانخفاض النشاط وتراجع القوة الشرائية، ما يؤثر على قيمة العقارات بشكلٍ مباشر.
ويرتبط الركود العقاري إلى حد كبير بالركود الاقتصادي، فعندما يعاني الاقتصاد من انخفاض في النشاط، وتراجع القوة الشرائية، ينعكس ذلك على قيمة العقارات وعلى سوق العقارات بشكلٍ مباشر.
ووفقا لتقرير نشرته «شبكة رؤية الإخبارية» فإن من أبرز العوامل التي تقود الى الركود العقاري:
- ارتفاع أسعار الفائدة على القروض العقارية. واستشهد التقرير بما نشرته صحيفة الإيكونوميست مارس الماضي بأن سعر الفائدة يؤثر بشكل مباشر على قرارات المشترين والمستثمرين العقاريين. وعندما ترفع البنوك المركزية أسعار الفائدة تصبح القروض العقارية أكثر كلفة، ما يقلل من إقبال الأفراد والشركات على شراء العقارات. ونتيجة لذلك ينخفض الطلب، ويتباطأ السوق، ما قد يؤدي إلى ركود عقاري.
- التضخم وارتفاع تكاليف المعيشة، فعندما ترتفع معدلات التضخم يزداد الضغط على المستهلكين، حيث تتآكل القوة الشرائية لديهم، ما يجعل امتلاك عقار أمرًا صعبًا.
كما أن زيادة أسعار مواد البناء والتكاليف التشغيلية تؤثر على المطورين، ما يؤدي إلى تباطؤ عمليات البناء وزيادة أسعار الوحدات السكنية.
- التشبع، حيث يحدث الركود أيضًا عندما يصل السوق إلى مرحلة التشبع ويكون هناك فائض في المعروض من الوحدات العقارية مقارنة بالطلب الفعلي. ويؤدي ذلك إلى ركود المبيعات، ما يدفع الأسعار إلى الانخفاض، ويزيد من صعوبة تحقيق المطورين والمستثمرين للعوائد المتوقعة.
- القوانين والقرارات، مثل الضرائب والقيود وآليات التمويل، فهي تؤثر بشكل مباشر على السوق وعلى تراجع الطلب أو ارتفاعه. وكلما كانت القيود أكبر أسهم ذلك في تراجع الطلب ومن ثم يدخل السوق في حالة ركود.
- الأوضاع الاقتصادية العامة، حيث تلعب دورًا رئيسيًا في تحديد مسار السوق العقاري؛ ففي فترات الركود الاقتصادي أو الأزمات المالية ماليا يتردد المشترون في اتخاذ قرارات استثمارية كبيرة مثل شراء المنازل أو العقارات التجارية، ما يؤدي إلى تباطؤ الطلب.
وفي فترات الركود الاقتصادي قد ينخفض الدخل أو القدرة الشرائية، وهذا ما يقلل من قدرة الكثير من الأفراد على شراء العقارات. وبنفس الوقت، هذا الانخفاض في الطلب على العقارات يُمكن أن يزيد من عدد العقارات المعروضة، ما يضاعف من الضغط على الأسعار ويجعلها تنخفض بشكلٍ كبير.
وكثيرا ما تكون العقارات التجارية أكثر عرضة للتأثيرات السلبية للركود كونها تعتمد في قيمتها بشكل كبير على الأعمال والاستثمارات والإيجارات، ومن ثم يمكن أن تنخفض قيمتها بشكل حاد أثناء فترات الركود. كما انه في الظروف الاقتصادية الصعبة يصعب الحصول على التمويل اللازم لشراء العقارات.
ويؤكد الخبراء هنا أنه في الوقت الذي لا يمكن التحكم في الدورة العقارية او الركود بشكل مؤثر إلا انه يمكن التخفيف من انعكاساته السلبية الى حد ما، فمثلا يمكن للمستثمرين العقاريين التركيز على مشاريع عقارية مختلفة مثل العقارات التجارية والسياحية والسكنية وغيرها، بمعنى تنويع المحفظة العقارية، فهذا كفيل بتقليل تأثير الركود والتخفيف من وطأة الاعتماد على قطاع واحد. ويمكن أيضا للمستثمرين تقديم عوامل جذب للعملاء مثل التخفيضات والعروض الخاصّة في فترات الركود. وتلعب وسائل التواصل الاجتماعي هنا دورا في الجذب والترويج.
وفي الوقت نفسه تمثل فترات الركود فرصا استثمارية للبعض من خلال دراسة الخيارات المتاحة وأسعار السوق والحصول على عقارات بأسعار منخفضة والانتظار حتى يزيد سعرها في المستقبل؛ أي أنه استثمار للمدى الطويل.
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك