استعرضت المهندسة نرمين أيوب رئيس قسم التصميم والبنية التحتية بوزارة الإسكان والتخطيطي العمراني الاشتراطات التنظيمية للتعمير في مناطق المشروعات الإسكانية التي تشمل الوحدات الإسكانية، والقسائم الإسكانية، والبنايات الإسكانية، مع توفير رسوم ثلاثية الأبعاد لكل تصنيف من التصنيفات المستحدثة.
جاء ذلك خلال ورشة عمل أقيمت في مجلس المحرق البلدي مؤخراً بعد صدور قرار رقم (899) لسنة 2024 بشأن الاشتراطات التنظيمية في مناطق المشروعات الإسكانية.
وأوضحت أيوب أن من أهم مخرجات المشروع أنه يعتبر استكمالا للمنظومة التشريعية البنائية في مملكة البحرين باعتباره أول تشريع بنائي متكامل يتضمن كل منتجات وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، ومن أهم مخرجات هذا القرار هو زيادة المساحات البنائية للوحدات الإسكانية والقسائم السكنية وكذلك معالجات تشريعية وقانونية لعدد من مخالفات البناء القائمة.
وبينت أن الأبواب الرئيسية لمشروع القرار من ضمنها الاشتراطات التنظيمية للإضافات للوحدات الإسكانية التي تم تقسيمها إلى ثلاث فئات، والاشتراطات التنظيمية للقسائم الإسكانية التي تم تقسيمها إلى ثلاث فئات، وكذلك الاشتراطات التنظيمية للعمارات الإسكانية، والاشتراطات التنظيمية لمناطق الإسكان، والأحكام العامة.
وعن أنواع التصانيف لمناطق التعمير الإسكانية، أوضحت أيوب أن التصنيف القائم قبل صدور القرار هو مناطق المشاريع الإسكانية (MOH)، مشيرة إلى تقسيم مناطق التعمير الإسكانية في القرار إلى أربعة تصانيف أولها تصنيف مناطق الوحدات الإسكانية (MOHU) التي تخص كل الوحدات الإسكانية التي يتم إنشاؤها وتوزيعها من قبل الوزارة، التصنيف الثاني هو مناطق القسائم الإسكانية (MOHP) التي تختص بالقسائم الإسكانية التي يتم توزيعها من قبل الوزارة، التصنيف القائم وهو تصنيف مناطق المشاريع الإسكانية(MOH) أصبح بعد صدور القرار للمشاريع الإسكانية المستقبلية التي لم يتم بعد تحديد ملامحها العمرانية، والتصنيف الأخير هو مناطق العمارات الإسكانية (MOHB) تختص بالعمارات الإسكانية التي تقوم بإنشائها وتوزيعها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
وتحدثت عن تعاريف مناطق الوحدات الإسكانية التي تم تصنيفها إلى ثلاثة أقسام، هي مناطق الوحدات الإسكانية من نوع (أ) وهي جميع المشاريع الإسكانية للبيوت المبنية على قطع أراض بمساحة تزيد على 300 متر مربع أو بواجهة أمامية طولها يتجاوز 15 متراً، مناطق الوحدات الإسكانية من نوع (ب) هي جميع المشاريع الإسكانية للبيوت المبنية على قطع أراض بمساحة 300 متر مربع أو أقل أو بواجهة أمامية يتراوح طولها بين ما يزيد على 9,50 أمتار ولا يتجاوز 15 متراً، أما مناطق الوحدات الإسكانية من نوع (ج) هي جميع المشاريع الإسكانية للبيوت المبنية على قطع أراض بمساحة 250 مترا مربعا أو أقل أو بواجهة أمامية بطول 9,50 أمتار أو أقل.
وبينت أن أبرز التعديلات في الاشتراطات للوحدات الإسكانية هي إمكانية التعديل على الوحدة السكنية من ناحية إنشائية من دون الحاجة الى مرور 15 عاما على تاريخ عقد الانتفاع أو صدور وثيقة والاستعاضة بالإشراف الهندسي، كذلك السماح ببناء المصاعد في مساحات الارتدادات، السماح ببناء مجلس خارجي بنسبة لا تزيد على 10% على الحد الأمامي أو الجانبي أو الخلفي ولا يحتسب من نسبة البناء، السماح بالبناء فوق مواقف السيارات المسقوفة بارتفاع دورين ويحتسب ضمن نسبة البناء، السماح بفتح باب خارجي على ممرات المنشأة المطلة على الخدمات أو الحديقة بشرط الحصول على موافقة الطرق، السماح ببناء السرداب من دور واحد متصل بالوحدة السكنية ويستخدم لمرافق السكن أو لمواقف السيارات فقط، السماح ببناء برك السباحة بترك مترين ارتداد عن حدود الملكية وتوفر الإشراف الهندسي، والسماح ببناء الدور المستقطع من ارتفاع الدور الأصلي يدخل ضمن تصميم الفراغات الداخلية للفيلا.
وأشارت إلى أنه لدى المقارنة بين الاشتراطات التنظيمية لمناطق الوحدات الإسكانية (السابقة) مع الاشتراطات الحالية، فإن هناك بعض البنود التي تم تغييرها، موضحة أن البند الخاص بضوابط إضافة مواقف سيارات في الجوانب والخلف كان في الاشتراطات السابقة بشرط موافق وزارة الإسكان والجهات الخدمية المختصة، أما في الاشتراطات الحالية فإنه بشرط ألا يتعارض مع مواقف سيارات أو حديقة وبشرط موافقة الطرق فقط، كما أشارت إلى أن البند الخاص بالبناء فوق مواقف السيارات فقد كان في الاشتراطات السابقة دور واحد للوحدات الإسكانية أما الآن في الاشتراطات الحالية فيمكن إضافة دورين.
وتابعت أن البند الخاص بالسماح بفتح باب خارجي كان في الاشتراطات السابقة فقط للأبواب على ممرات المنشأة في حال تقديم وثيقة ملكية أو شهادة مسح أما في الاشتراطات الحالية فإنه يجوز شريطة موافقة الطرق، وكذلك البند الخاص بالسماح بعمل التعديلات الإنشائية الكبيرة المرتبطة بالمبنى الأصلي كان في الاشتراطات السابقة يسمح فقط بعد مرور 15 سنة من توقيع العقد أو إصدار تملك وثيقة ملكية نهائية أما في الاشتراطات الحالية فيسمح بشرط وجود الإشراف الهندسي الإلزامي.
ولفتت إلى استحداث بنود بالاشتراطات الحالية منها تقليل الارتداد الأمامي إلى مترين للوحدات التي تطل على شارع بعرض 20 مترا أو أكثر، استحداث ضوابط بناء بركة سباحة والمصاعد والدور المستقطع والمجلس الخارجي، عدم السماح ببناء المرافق دون الفيلا في حال الهدم، والسماح ببناء السرداب مع ضوابط.
وأشارت إلى أنه مع صدور قرار الاشتراطات التنظيمية لمناطق التعمير الإسكانية فقد صدر دليل استرشادي يوضح بشكل فني مبسط أهم الأمور التي ذكرت في الاشتراطات بشكل يسهل الاطلاع عليه مع وجود التفاصيل في القرار نفسه، موضحة أن الرسم التوضيح للاشتراطات التنظيمية لمناطق الوحدات الإسكانية (أ) مع مجسم يوضح إضافة طابقين فوق مواقف السيارات ونسب البناء 180% نسبة البناء الإجمالية من مساحة الأرض و60% نسبة مسطحات البناء لأي دور من مساحة الأرض، ومرافق السكن سواء كانت متصلة أو منفصلة ويحدد الارتدادات والارتفاعات ونسب البناء، وكذلك الأمر بالنسبة إلى الاشتراطات التنظيمية لمناطق الوحدات الإسكانية (ب) و(ج) فإن نسب البناء 240% نسبة البناء الإجمالية من مساحة الأرض و80% نسبة مسطحات البناء لأي دور من مساحة الأرض.
وتطرقت الى الحديث عن وضع اشتراطات تنظيمية للقسائم الإسكانية حيث تم وضع 3 تصنيفات، وهي مناطق القسائم الإسكانية (أ) هي جميع القسائم بمساحة تزيد على 700 متر مربع، والقسائم (ب) هي جميع القسائم بمساحة تتراوح بين 400 متر مربع و700 متر مربع، والقسائم (ج) هي جميع القسائم بمساحة تقل عن 400 متر مربع، كذلك تم وضع الاشتراطات التنظيمية فيما يخص نسبة البناء الكلية لا تزيد على 180 من مساحة الأرض و60 % نسبة مسطحات البناء لأي دور من مساحة الأرض، وإضافة المجلس الخارجي والمصعد، ويسمح ببناء فيلا دون أي استخدامات أخرى كالشقق السكنية والأنشطة التجارية.
وذكرت أن مناطق العمارات الإسكانية التي تقوم ببنائها الوزارة وتوزيعها يسمح ببناء العمارات الإسكانية للاستعمالات السكنية أو التجارية أو الإدارية أو جميعها، مشيرة إلى أن الاستعمالات ونسب البناء والارتفاعات والارتدادات ومواقف السيارات يحددها شؤون الإسكان ويتم الموافقة عليها من هيئة التخطيط والتطوير العمراني.
وبينت أن تصنيف مناطق المشاريع الإسكانية (MOH) تخصص للمناطق التي لم يتم تحديد ملامحها العمرانية ولم ترد بشأنها نصوص تحكمها في هذا القرار للمشاريع المستقبلية الخاصة بشؤون الإسكان، ويتم تغيير تصنيفها بحسب الاستخدام التفصيلي لها (MOHP) أو (MOHB) أو (MOHU) وفقاً للمعمول به.
وأشارت إلى أن الأحكام العامة المختصة باشتراطات التقسيم يتم التنسيق بين هيئة التخطيط والتطوير العمراني والشؤون الهندسية في طلبات التقسيم، لذلك تم وضع ضوابط لعمق البلكونات في الوحدات وأبعاد مواقف السيارات، وكذلك في حال تعدد الوحدات في القسائم السكنية فإنه لا يسمح ببناء أكثر من وحدة سكنية في العقار نفسه إلا بموافقة تخطيطية، كذلك ضوابط لارتفاع الوارش والسماح بعمل الملاجئ، أما بالنسبة إلى مخالفات البناء، فإن معالجة مخالفات البناء للوحدات التي صدر بشأنها وثائق تملك أو عقود انتفاع تكون عن طريق شؤون الإسكان والبلديات، وكذلك معالجة القسائم المطلة على شوارع رئيسية التي غير مسموح بفتح مداخل للسيارات عليها إلا باشتراطات وضوابط.
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك