كتبت مروة أحمد:
كشف الدليل الاسترشادي للتعمير في مناطق التراث العمراني أن نسب البناء في الحدائق التراثية تبلغ 15% من مساحة الأرض وتشمل 10% من مساحة الأرض متاحة للاستخدامات السكنية، و5% منها متاحة تجاريًّا. جاء ذلك في الدليل الذي أطلقته هيئة التخطيط والتطوير العمراني استنادًا بنموذج المحرق القديمة حيث تضمن الدليل الضوابط التصميمية للتعمير في المناطق الأثرية والتراثية، والضوابط التصميمية لواجهات المباني، بالإضافة إلى الضوابط التصميمية للبنية التحتية والضوابط التصميمية لمساحات التشجير.
«أخبار الخليج» تستعرض أجزاء من الدليل الاسترشادي، والذي تطرق إلى الاستخدامات السكنية في هذه المناطق، حيث إن المسموح به طابقان فقط بارتفاع يصل إلى 8 أمتار يشمل الوارش وغرفة السلّم والخدمات، وأما الاستخدامات التجارية فلا يزيد الارتفاع الأرضي والميزانين على 6.5 أمتار، ولا يسمح بأيّة إضافات سكنية أو غرفة سلّم أعلى المباني التجارية.
وفي شق الضوابط التصميمية للتعمير في المناطق الأثرية والتراثية تضمن باب مناطق الحدائق التراثية والذي تناول الضوابط المتعلقة بها حيث جاء في الاستعمالات السكنية بها الفلل السكنية فقط، وفي الاستعمالات التجارية اشترط الحصول على الموافقات، بالإضافة إلى الاستعمالات الزراعية التي نوّهت إلى الطرق التقليدية فقط.
وبالنسبة إلى الاشتراطات الخاصة لمناطق الحدائق التراثية فقد تم الإشارة إلى أنه يجب ألا تزيد المساحة الإجمالية للفيلا المخصصة للسكن العائلي لمالك العقار على مساحة 300 متر مربع في الدور الأرضي كحد أقصى، وإن كانت نسبة مسطح البناء تتجاوز ذلك.
وتطرّق الدليل إلى مناطق التراث العمراني بفئاته الثلاث، ففي الفئة الأولى منه «أ» ففيها يسمح ببناء الفلل فقط للاستعمال السكني، وللعقارات ذات الواجهة التجارية فيسمح لها بالفتح للاستعمال التجاري بالدور الأرضي فقط حيث لا تحتسب من ضمن نسبة البناء الكليّة.
وحول نسبة البناء الكليّة فيجب ألا تزيد على 200% من مساحة الأرض حيث تشمل هذه النسبة المرافق الخدمية، والمساحات الثابتة المسقوفة والليوان، أو لا تزيد على 280% في حال احتساب غرفة السلّم ومواقف السيارات والمحلات التجارية، والارتفاعات في الفئة الأولى تسمح ببناء طابقين فقط، والحد الأقصى للارتفاع قدره 9.5 أمتار حيث يشمل الوارش وغرفة السلّم وأي مرفق، وفي حال توفير مواقف سيارات لهذه الفئة فيجب ألا يزيد ارتفاع الدور الثاني عن 10 أمتار شاملًا الوارش وغرفة السلّم وأية مرافق.
وفي تفاصيل مواقف السيارات للمركبة الواحدة في مناطق التراث العمراني الأولى فيجب أن تقل مساحة العقار عن 150 مترا مربعا، وأن يقع العقار على طريق لا يقل عرضه عن 8 أمتار، إلى جانب أن يكون العقار مرتبط بشبكة طرق، لمركبتين فيجب أن تكون مساحة العقار 300 متر مربع أو أكثر، وألا يقل عرض الواجهة عن 12 مترا وأن يكون العقار مرتبط بشبكة طرق، بالإضافة إلى ضرورة أن يقع العقار على طريق لا يقل عرضه عن 8 أمتار.
والجدير بالذكر أن الدليل تطرّق لاشتراطات خاصّة تضمنت عدم احتساب الميزانين والسرداب والشرفات البارزة عن حد العقار ضمن نسبة البناء إلى جانب بنود أخرى.
وبشأن مناطق التراث العمراني بفئتها الثانية «ب» يسمح خلالها ببناء الفلل والشقق السكنيّة، ويسمح بالفتح التجاري والإداري بالدور الأرضي فقط حيث لا تحتسب من ضمن نسبة البناء الكليّة وذلك للأغراض والاستعمالات التجارية.
وتصل نسبة البناء الكليّة في هذه الفئة 300% ويجب ألا تزيد عنها وتشمل هذه النسبة المرافق الخدميّة، والمساحات الثابتة المسقوفة والليوان، كما يجب ألا نزيد النسبة على 380% في حال احتساب غرفة السلّم ومواقف السيارات والمحلات التجاريّة.
وعدد الطوابق والارتفاعات في هذه الفئة فقد يسمح ببناء 3 طوابق فقط، والحد الأقصى للارتفاع هو 12.5 مترا حيث تشمل الوارش وغرفة السلّم، وفي حال توفير مواقف السيارات فيجب ألا يزيد ارتفاع البناء على 13 مترا.
وضمن الفئة الأخيرة من التراث العمراني «ج» ففيها يسمح ببناء شقق سكنية في الدور الأول فقط، وللاستعمالات التجارية فيها فيسمح بالفتح التجاري والإداري في الطابق الأرضي فقط، ويجب ألا تزيد نسبة البناء على 200% من مساحة الأرض حيث تشمل المرافق الخدميّة، والمساحات الثابتة المسقوفة والليوان، والارتفاعات في هذه الفئة مخصصة لطابقين فقط بحد أقصى يصل لـ8.5 أمتار وتشمل الوارش وأي مرافق أخرى ولا يسمح فيه ببناء غرفة سلّم.
وحول إمكانية إضافة موقف سيارات لأصحاب هذه الفئة فيتضمن الاشتراط دراسة إمكانية إضافة موقف من قبل اللجنة المعنية بالحفاظ على الآثار والتراث.
وبالنسبة إلى الضوابط التصميمية لوجهات المباني في المناطق التراث العمراني فقد تضمنت أبواب عدّة ومن ضمنها طابع وسمات المباني الذي اشتمل الأبواب والنوافذ حيث نصّ هذا الجانب في الدليل على ضرورة أن يكون أقصى عرض للنافذة مترا واحدا والارتفاع ما بين 1.5 متر و2.5 متر على ألا يزيد ارتفاع النافذة على 71% من ارتفاع الدور الواحد «3.5 أمتار» وفي حال اختلاف الأبعاد اشترط الدليل الحصول على موافقة من الجهات المعنية بذلك.
وفي الأبواب يجب أن يكون أقصى عرض للباب الفردي «المصراع» مترا، والارتفاع ما بين مترين ومترين ونصف، على ألا يزيد عرض الباب على 12.5% من طول الواجهة، وفي حال اختلاف الأبعاد يجب أخذ موافقة عليها.
وفي جزئية الفتحات والأقواس فقد تضمنت إمكانية إدراج الأقواس كعنصر معماري جمالي للوجهات الخارجية، دون شرط أن تكون منافذ مؤدية للعقار، وأن لا يزيد عمقها على 20 سم كحد أقصى، وشّدد الدليل على تجنب التقليد والاستنساخ والالتزام بالمحاكاة التصميمية التي استعرضها الدليل.
وبالنسبة إلى الإضاءة في الضوابط التصميمية لوجهات المباني فقد استعرض الدليل أنه يجب أن يتم مراعاة أثناء تنفيذ أعمال الإضاءة تجنب التسبب بحدوث تلوث بصري أو تشوّش بصري للمشاة ولقائدي المركبات، وحول واجهات خدمات البنية التحتية مثل صناديق الكهرباء فيجب مراعاة الألوان التي وردت في الدليل إلى جانب المواد التي تم التطرّق لها.
وتطرّق الدليل الاسترشادي إلى مواد يحظر استخدامها في الوجهات الخارجية وهي «ألواح الألمنيوم، البلاط والأسطح العاكسة، الزجاج ذو الألوان الزاهية، بالإضافة إلى البلوكات غير المشطوبة «الطابوق»، العناصر الزجاجية العاكسة، والصفائح المعدنية «الشينكو» »، كما اعتمد الدليل حوالي 7 ألوان طلائية للوجهات الخارجية.
وبالنسبة إلى اللوحات الإعلانية والتجارية فقد بيّن الدليل اشتراطاتها في المدن القديمة والتراثية حيث تم تخصيص حوالي 6 ألوان لخلفية الإعلان، و6 ألوان لخطه، وحوالي 5 خطوط عربية معتمدة للإعلانات والواجهات، و4 أخرى بالإنجليزية، ولا يجوز استخدام لوحات الإعلان المعروفة بالفلكس، ويمنع استخدام النيون لإنارة الإعلان.
كما تناول الدليل الاسترشادي نماذج المشاريع الإسكانية في المدن التراثية والتي جاء من ضمن معاييرها أنها تأتي بمساحة ما بين 200 إلى 240 مترا مربعا حسب مساحة قطعة الأرض، وسيتم توفير مواقف للسيارات بالقرب من الوحدة، وسيتم مراعاة التصاميم المقترحة للوحدات الإسكانية بالخصوصية كما في تصاميم البيوت القديمة مثل أحواش تطل عليها أغلب فتحات التهوية.
وفي تفاصيل الوحدة السكنية فهي تتكون من دورين مع إمكانية الإضافة المستقبلية في الجهة الخلفية لسطح الوحدة، وذلك للحفاظ على مستوى ارتفاع الواجهة الأمامية بارتفاع كلي لا يتجاوز الـ9.5 أمتار.
كما استعرضت هيئة التخطيط والتطوير العمراني في الدليل 3 ألوان مقترحة للوحدات الإسكانية وواجهتها وتأتي بدرجات متفاوتة من الأبيض المستوحى من الجص والنورة، كما يمكن استخدام اللونين الأزرق الفاتح أو الخشبي للتشطيبات الخارجية المستوحاة من ألوان مواد التشطيبات للمدن الساحلية والمواد المستخدمة في تشطيبات البيوت القديمة.
وفي الضوابط التصميمية للبنية التحتية تم الإشارة إلى تحديث الشوارع القائمة والتي تضمنت 3 مراحل وأولها إزالة العناصر التالفة عن طريق عمل فحص كلي للشارع وإزالة اللافتات التي تعيق حركة المشاة، وإزالة الحاويات والمقاعد التالفة، والمرحلة الثانية تتضمن إدخال تحسينات على مجال المشاة تتمثل في استخدام أنظمة الأعمدة الذكيّة التي تستوعب اللافتات وأدوات الإنارة وأوعية القمامة المعلقّة، وتتضمن أيضًا الأعمدة القصيرة أو البروزات العمودية الموجودة في المشاة، وآخر مرحلة من تحديث الشوارع هي إعادة إنشاء الشوارع وتوفير كل مكونات مساحة الشارع.
وفي الباب الأخير من الدليل والذي يناقش الضوابط التصميمية لمساحات التشجير تطرّق إلى وجود أنواع من الأشجار التي سيتم زراعتها في هذه المدن وهي «شجرة اللوز، شجرة النيم، شجرة الصبار الهندي، شجرة السدر»، كما تم الإشارة إلى عدد من مغطيات التربة التي سيتم زراعتها كذلك وهي «المشموم البحريني، الفل، الياسمين البلدي والجهنمية».
هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟
لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك