الجريدة اليومية الأولى في البحرين

العدد : ١٤١٧٣ - الأربعاء ١١ يناير ٢٠١٧ م، الموافق ١٣ ربيع الثاني ١٤٣٨ هـ
(العودة للعدد الأخير)

أخبار البحرين

الــنــائــب عــادل بــن حــمـيــد:
السوق العقاري البحريني لا يزال محافظا على تماسكه.. ولكن



تحدث النائب عادل بن حميد عن الأوضاع في السوق العقارية وموقف المطور العقاري في هذه الأوضاع.. قال: أنا ضد الحجز على أرباح المشروع العقاري حتى نهايته، وأن رسوم التطوير العقاري تثقل كاهل المطورين ويضعف الحراك العقاري على أرض البحرين، كما أن تراجع التداول العقاري يستوجب على الحكومة تدارك الموقف.. مشددا على أن هناك الآن صعوبات وعقبات باتت تواجه المشتغلين في القطاع العقاري.. ولقد قال الكثير بوصفه مستثمرا في هذا القطاع الحيوي.. فماذا قال؟
قال: نرى أن السوق العقاري مازال محافظاً على تماسكه رغم التراجعات التي شهدتها بعض القطاعات التجارية في المملكة، وبفضل الله، ثمّ بفضل السياسة الحكيمة التي انتهجتها الحكومة بقيادة صاحب السمو الملكي الأمير خليفة بن سلمان آل خليفة رئيس الوزراء الموقّر فإننا نستطيع القول إن البحرين تمكنت من احتواء المتغيرات الاقتصادية، وتشهد الكثير من التقارير أن البحرين من أقلّ الدول التي تأثرت سوقها العقاري سلباً، حيث تشير الإحصاءات الرسمية إلى أن التراجع الذي حصل في عام 2015 في المجال العقاري كان محدوداً.


رسوم التطوير العقاري أصبحت تثقل كاهل المطورين

وواصل قائلا: نعم، فوفق الأرقام الرسمية، فإن التداول العقاري تراجع في عام 2016 بنسبة 14% مقارنة بالعام الذي سبقه، وهذا مؤشّر يتطلّب من الحكومة أن تتدارك الوضع، وخصوصاً ونحن في بداية عام 2017، ونعتقد بأن هناك فرصة كبيرة لإجراءات عاجلة لتشجيع المستثمرين من البحرينيين والأجانب على المزيد من التداول العقاري، والذي فيه مصلحة الوضع الاقتصادي ككل. ونحن إذ نقول ذلك، فإننا لا نقلّل من الجهود الكبيرة التي تبذلها الحكومة في هذا السياق، فالجميع يشهد بالاهتمام الحكومي الكبير والحرص الشديد على دعم القطاعات التجارية، وفي مقدمتها القطاع العقاري. ولكننا، نعتقد بأن ثمّة إجراءات ضرورية وعاجلة لإصلاح بعض الأوضاع.
وأضاف بن حمدي: هناك اليوم صعوبات وعقبات باتت تواجه المشتغلين في القطاع العقاري، وذلك في ضوء بعض الثغرات والنواقص القانونية، والتي تحتاج إلى معالجة سريعة من قبل الحكومة، وذلك بهدف حماية هذا القطاع المهم، وعدم التأثير عليه سلباً، لاسيما في ضوء الحاجة الماسّة إلى انتعاش مختلف القطاعات التجارية لتعويض الخسائر الناجمة عن تراجع أسعار النفط.
ثم قال النائب عادل حميد: لنبدأ بالنقطة الأولى، حيث ينص قانون التطوير العقاري على أن يودَع «المطوّر العقاري» في حساب المشروع مبلغ (20%) من القيمة التقديرية للمشروع -بما فيها قيمة الأرض- المقدَّرة بمعرفة المهندس الاستشاري، وهذه النسبة تكون كبيرة وسلبية على المطوّر في حال تمّ احتساب قيمة الأرض.
ثم قال: عندما تكون الأرض ملكاً للمطوّر العقاري، فلا يوجد مبرّر لاحتساب الأرض ضمن المبلغ الذي يدفعه المطوّر العقاري والمقدّر بـ 20%، لأننا هنا نرفع من قيمة المبلغ، ولاشكّ أن أي تاجر لا يرغب في إيداع مبالغ كبيرة جداً من دون أن يحرّكها في السوق، وهذا ما يحصل هنا.
ويواصل: بلا شكّ، خصوصاً ونحن نتحدّث عن حالة معيّنة، وهي في حال كانت الأرض ملكاً للمطوّر العقاري. فلو كان «المطوّر العقاري» غير مالك الأرض لأصبح احتساب قيمة الأرض مبرّراً، ولكن لكون «المطوّر العقاري» مالكاً لها فلا معنى لاحتساب قيمتها. وبالرجوع إلى أنظمة التطوير العقاري المعمول بها في بعض الدول، ومنها إمارة دبي، نجد أنها لا تحتسب قيمة الأرض في عملية احتساب المبلغ المودع في الحساب المصرفي.
الحجز على الأرباح
ويقول: بلا شك، ونحن رحّبنا بقانون التطوير العقاري، ونعتقد أنه يصبّ في صالح الاقتصاد الوطني، ولكن لدينا ملاحظاتنا على بعض البنود التي نعتقد أنها جاءت كردّة فعل على المشاريع المتعثّرة التي حصلت في السنوات السابقة، فالحكومة والسلطة التشريعية أرادوا عدم تكرار ما حصل بوضع الضوابط والشروط، ولكننا نجد أن بعضاً من تلك الضوابط مبالغاً فيها، ولها أضرار سلبية.
ويضرب بن حميد أمثلة فيقول: يتيح القانون الجديد لبنوك التجزئة (كونها هي المسؤول عن إدارة الحسابات المصرفية لمشاريع التطوير العقاري) بأن تحتجز كل المبالغ التي تدخل في الحساب المصرفي، واحتجاز كل المبالغ التي يودعها «المشترون» في الحساب طوال فترة إنشاء المشروع العقاري، ما يعني احتجاز الأرباح المتوخاة من المشروع حتى نهايته، وهذا الأمر من شأنه أن يعطّل من حركة المشاريع العقارية، إذ يكفي أن تقوم البنوك باحتجاز المبلغ الذي يغطّي كلفة إتمام المشروع، من دون الحاجة إلى احتجاز كل المبالغ بما فيها أرباح بيع الوحدات العقارية، وهو الأمر الذي يعيق المطوّر العقاري من الانطلاق في مشاريع أخرى.
ولذلك، نرى أن هذه النقطة تستدعي معالجة قانونية سريعة فيما يتعلّق باللائحة التنفيذية لقانون التطوير العقاري أو القرارات المتعلقة به، وذلك بوضع بندٍ واضحٍ وصريح يتيح للمطوّر العقاري أن يسحب أرباحه وفق ضوابط وشروط محددّة بما يضمن استكمال المشروع العقاري وعدم تعطّله.
ويؤكد بن حميد: صحيح، نحن لسنا ضدّ هذا المبدأ، ولكننا ضدّ الحجز على أرباح المشروع حتى نهايته، لأن ذلك سيعطّل المطوّر العقاري من الانطلاق في مشاريع أخرى، ويجب النصّ على ذلك في القانون. كما أن هناك نقطة جديرة بالاهتمام، وهي أن القانون واللائحة التنفيذية والقرارات الوزارية لم تضع سقفاً أعلى للرسوم التي تأخذها البنوك على إدارة الحساب المصرفي للمشروع العقاري، وهذا جعل البنوك التي تقدّم هذه الخدمة تفرض مبالغ طائلة على المطوّرين العقاريين تصل إلى 5 آلاف دينار في الشهر الواحد، ولك أن تتخيّل مشروعاً عقارياً بقيمة مليون دينار مثلاً، يتم إدارة حسابه المصرفي بـ 5 آلاف دينار شهرياً، أي ما قيمته 120 ألف دينار خلال سنتين، فأي أرباحٍ تبقّت للمطوّر العقاري من مشروعه؟!، ألا يستدعي ذلك إعادة النظر في ذلك؟!، ألا يستدعي ذلك إجراءات سريعة من الحكومة؟!، هذا ما نطالب به.
المطورون والمشترون
وقال: إن قانون التطوير العقاري لم ينصف المطور العقاري في بعض البنود، وليس في كلّ القانون، فالقانون في إطاره العام جيّد. وأضرب لك مثالاً آخر على عدم إنصاف المطوّر العقاري، حيث ينصّ القانون على أنه: في حالة إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية من دون مبرر أو عذر مقبول، يجوز للمطور بعد إعذاره بكتاب مسجل بعلم الوصول بتنفيذ التزامه خلال تسعين يوماً، أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورَدّ ما استوفاه من ثمن الوحدة محل عقد البيع مع خصم نسبة لا تزيد على 10% منه. ونحن نجد أن هذه النسبة مجحفة للمطوّر العقاري ولا تتضمن أية تفاصيل، فتخيّل أن مطوراً عقارياً باع على الخريطة شقّة سكنية للمشتري، وبعد اكتمال المشروع بنسبة 95% يتراجع المشتري، هنا القانون يقول إن الخصم هو فقط 10% من المبلغ المدفوع، وهذا غير مقبول، فالبيع على الخريطة في نهاية المطاف هو عملية بيع، وليس مسألة تقديم عربون، والإجراء المنصوص عليه في القانون لا يرتقي إلى المستوى الذي يحقّق الردع لدى المشترين المتهاونين، بما يعرّض مصالح المطوّرين العقاريين إلى الخطر، إذ أن شراء الوحدة العقارية عبر «الخريطة»، لا يعني تراجع المشتري من دون أسباب ومبرّرات بعد عملية الشراء.
وحين نرجع إلى قانون التطوير العقاري في «دبي» مثلاً، نجد أن القانون أكثر إنصافاً في هذه النقطة، ففي حال تراجع المشتري عن الشراء، ينص قانون «دبي» على أنه في حال إنجاز المطوّر ما لا يقلّ عن 80% من المشروع العقاري، يحق للمطور العقاري الاحتفاظ بكامل المبالغ المدفوعة والمطالبة إما ببيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له، أو خصم ما لا يزيد عن 40% من قيمة الوحدة العقارية وفسخ العقد، وفي حال إنجاز ما لا يقل عن 60% من المشروع العقاري: يحقّ للمطوّر فسخ العقد وخصم ما لا يتجاوز 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد، أما في حال إنجاز أقل من 60%: يحق للمطور فسخ العقد وخصم ما لا يتجاوز 25% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد، وفي حالة المشاريع العقارية التي لم يبدأ فيها الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر: يحقّ للمطوّر فسخ العقد وخصم ما لا يتجاوز 30% من قيمة المبالغ المدفوعة من المشتري.
رسم التطوير العقاري
وعن رسوم التطوير العقاري قال النائب عادل بن حميد: نرى أن بعضاً من الرسوم تحتاج إلى مراجعة، حيث إنها ستثقل كاهل المطوّرين، الأمر الذي قد يضعف من الحراك العقاري على المدى المتوسّط والبعيد، ومن بين أبرز تلك الخدمات هي خدمة (الحصول على ترخيص التطوير العقاري)، والذي يتراوح بين 5 آلاف، ويصل إلى 50 ألف دينار.
ونجد في القوانين الصادرة بإمارة دبي، أن رسم الحصول على ترخيص تطوير عقاري لأي مشروع تمّ تحديده بـ 150 ألف درهم إماراتي، أي ما يساوي 15.394 دينارا تقريباً، وهو مبلغ ثابت يشمل كل مشاريع التطوير العقاري، في حين إن الرسم في البحرين يصل إلى 50 ألف دينار، بزيادة أكثر من 3 أضعاف عن إمارة دبي.
ويختتم النائب بن حميد تصريحاته بقوله:
بشكل عام، نرى أن قانون التطوير العقاري وحزمة القرارات التنفيذية التي صدرت بشأنه، يتناسب بشكل أكبر مع المشاريع الضخمة، إلاّ أنه لا ينصف أصحاب المشاريع الصغيرة والمتوسطة، والتي يجب أن تُعامل معاملة مختلفة.
إن اقتصاد مملكتنا الغالية، يتّجه صوب التنويع على مختلف الأصعدة، ولطالما سعت سياسات الحكومة الرشيدة إلى تشجيع المؤسسات الصغيرة والمتوسطة لدورها المحور في الاقتصاد الوطني، الأمر الذي يفرض ضرورة إيلاء هذه الفئة نصيباً من الاهتمام وإعادة النظر بشأن ما صدر من تشريعات في القطاع العقاري، حيث باتت هذه الفئات مهدّدة بالتضعضع والتراجع بسبب مساواتها في التعامل القانوني والتشريعي مع أصحاب المشاريع الضخمة.
إن ثقتنا في الحكومة الموقّرة كبيرة بإعطاء النقاط آنفة الذكر حقّها في الدراسة، مؤمّلين أن تُترجم توجيهاتكم النيّرة بقراراتٍ مهمّة تنصف العاملين في هذا الحقل.


نسخة للطباعة

مقالات أخرى...

الأعداد السابقة